Đầu tư bất động sản vào thời kỳ khó khăn
TS Đinh Thế Hiển đã đưa ra quan điểm rằng, trong triển vọng của năm 2024 – 2025 và trong thời gian dài sau này, việc tái khởi đầu kinh doanh và đầu tư vào bất động sản theo mô hình truyền thống, chỉ bằng cách mua và chờ đợi sự tăng giá để đạt lợi nhuận vượt quá 20 – 30% hàng năm sẽ trở nên vô cùng khó khăn.
Trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến sự bùng nổ của các cơn sốt đất trên toàn quốc, với giá đất tăng vọt liên tục. Trong thậm chí, chỉ trong vòng 2 năm, một số khu vực đã ghi nhận sự gia tăng giá đất lên đến 3 – 4 lần. Mặc dù vậy, kể từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản đã chịu sự đình trệ, với sự suy giảm đáng kể về thanh khoản và giá bán. Điều đặc biệt là thị trường đã ghi nhận sự gia tăng tình trạng bán tháo từ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Nhiều chuyên gia lúc đó đã đánh giá rằng, thị trường đang đối diện với rất nhiều khó khăn.
Hiện tại, thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều biến động tích cực như giảm lãi suất cho cả các khoản vay cũ và mới, việc giải quyết các vấn đề pháp lý liên quan đến các dự án, cùng với sự giảm nhiệt của giá bán. Do những cải thiện này, thị trường đã bắt đầu xuất hiện những tín hiệu tích cực. Trong thời gian gần đây, một số khu vực bất động sản đã bắt đầu có sự tăng cường về thanh khoản.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) và Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường bất động sản đang thể hiện những tín hiệu tích cực. Ông Đính cho rằng, với sự hỗ trợ quyết liệt từ Chính phủ, thị trường bất động sản đang trải qua những thay đổi tích cực. Cụ thể hơn, trong quý I, nguồn cung bất động sản đã giảm mạnh, gần như “đứng im,” chỉ có hơn 2.000 giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, sang quý II, đã có nhiều dự án trở lại và ghi nhận hơn 3.700 giao dịch thành công. Đáng chú ý, con số này tiếp tục tăng trong hai tháng đầu của quý III, với hơn 5.000 giao dịch thành công và khoảng 300 dự án mới mở bán trên toàn quốc.
Điều này cho thấy sự tin tưởng của các nhà đầu tư đang quay lại. Trong quý I/2023, doanh nghiệp và nhà đầu tư chưa sẵn sàng để bán sản phẩm của họ do không có người mua, nhưng vào quý III, niềm tin đã tăng lên và dẫn đến tăng cung sản phẩm trên thị trường, cùng với sự cải thiện về lượng giao dịch. “Đây là căn cứ để xác nhận rằng, kể từ quý III năm nay, thị trường đã gửi đi nhiều tín hiệu tích cực. Dù so với giai đoạn 2018 – 2019, thì vẫn còn kém xa, chỉ là vài nghìn giao dịch so với vài chục nghìn lượt trong quá khứ. Tuy nhiên, trong thời điểm khó khăn như hiện nay, vài nghìn giao dịch đã đủ để làm cho thị trường bất động sản trong quý IV/2023 và quý I/2024 có cơ hội phục hồi mạnh mẽ hơn,” ông Đính lý giải.
Liên quan đến triển vọng của thị trường bất động sản nhà ở trong thời gian sắp tới, đội ngũ phân tích tại Công ty Chứng khoán VNDirect dự đoán rằng, thị trường sẽ tiếp tục trải qua sự trầm lắng trong năm 2024, và sự hồi phục sẽ trở nên rõ ràng hơn vào nửa cuối năm 2024 khi chính sách tiền tệ được nới lỏng hơn. Họ cũng chú ý đến sự khác biệt quan trọng giữa thời kỳ hiện tại và giai đoạn 2011-2012. Trong giai đoạn trước đó, thị trường đang đối diện với tình trạng dư cung và lạm phát ở mức rất cao, trong khi hiện tại nguồn cung dự án bất động sản đang rất hạn chế và nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao.
Theo TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, nhiều nhà đầu tư đặt niềm tin vào việc bất động sản sẽ khôi phục giao dịch và có sự tăng giá tốt từ giữa hoặc cuối năm 2023. Tuy nhiên, trong thực tế, bất động sản có thể tái khôi phục giao dịch ở một số phân khúc có khả năng kinh doanh và ở các khu vực đô thị dân cư, nhưng giá bất động sản dự kiến sẽ ổn định hoặc có sự giảm nhẹ hơn là tăng, trừ trường hợp một số vị trí đặc biệt.
Ông Hiển nhận định rằng, trong triển vọng từ năm 2024 đến 2025 và trong các năm tiếp theo, khó khăn rất lớn khi muốn quay trở lại kinh doanh và đầu tư vào bất động sản theo cách truyền thống với lợi nhuận cao hơn 20 – 30% mỗi năm chỉ thông qua việc mua bất động sản và chờ đợi tăng giá. Các khu vực đất không thể đô thị hóa trong thời gian dài hoặc không thể tạo ra cộng đồng cư dân đông đúc, không phù hợp cho phát triển du lịch hoặc cho thuê để sản xuất kinh doanh như kho bãi, nhà máy, bến cảng… thường chỉ duy trì giá trị hiện tại hoặc giảm giá.