Đòn bẩy tài chính đang khiến các nhà đầu tư lao đao
Theo thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), hiện nay, giá trị tổng cộng của bất động sản thế chấp tại các ngân hàng đang chiếm khoảng 70% tổng tài sản được sử dụng để đảm bảo cho các khoản vay. Ở nhiều ngân hàng, tỷ lệ này thậm chí có thể lên đến 80-90%, và lớn hơn rất nhiều so với tổng số tiền vay. Do đó, bất động sản thường là tài sản mà các tổ chức tài chính phải đem ra bán đấu giá nhiều nhất khi khách hàng không thể trả nợ vay, với nhiều lý do khác nhau.
Trong thời gian gần đây, tình hình kinh tế không mấy khả quan, đã gây ra khó khăn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và dịch vụ thương mại, dẫn đến ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng trả nợ của khách hàng, khiến rủi ro nợ xấu gia tăng. Để giải quyết các khoản nợ xấu, các ngân hàng đang phải công bố danh sách ngày càng nhiều tài sản bất động sản được sử dụng làm tài sản thế chấp cho các khoản vay của khách hàng cần xử lý để thu hồi nợ, với giá trị lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng.
Trong đó, hầu hết là các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và các khách sạn 4-5 sao tại nhiều tỉnh, thành phố như Hà Nội, Đà Nẵng, Hải Dương, Quảng Nam, Khánh Hòa, Kiên Giang,… Bởi yếu tố về mặt khách quan, do chưa thể vượt qua và khắc phục hệ lụy của giai đoạn giãn cách xã hội, những dự án này đang phải đối mặt với tình hình khó khăn của nền kinh tế.
Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư đang phải đối mặt với việc bị ngân hàng đưa tài sản của họ ra đấu giá do họ đã “tham lam”, không có sự tính toán cẩn thận, và đã lạm dụng đòn bẩy tài chính để tham gia đầu cơ trong thị trường bất động sản.
Vào Quý 3/2023, mặc dù Báo cáo tài chính của các Ngân hàng vẫn chưa được công bố hoàn toàn, nhưng không khó để nhận thấy rằng nợ xấu liên quan đến bất động sản vẫn tiếp tục gia tăng, mặc dù thị trường bất động sản có dấu hiệu phục hồi. Báo cáo tài chính của Quý 3 từ Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank) cho biết, hoạt động cho vay liên quan đến bất động sản chiếm 34,63% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này, với số tiền lên đến 160.000 tỷ đồng, tăng hơn 51.453 tỷ đồng so với cuối năm 2022. Bất động sản cũng chiếm gần 50% tổng tài sản đảm bảo trị giá hơn 1,033 triệu tỷ đồng của ngân hàng này.
Tài sản thế chấp không dễ có thể xử lý
Bất động sản, với giấy tờ và chứng minh quyền sở hữu rõ ràng, không chỉ giữ giá mà còn có nhiều tiềm năng tăng giá trong tương lai. Đây được coi là lựa chọn cứu vớt các khoản nợ xấu cao hơn so với các tài sản khác như máy móc, xe hơi,…
Mặc dù, việc thu giữ và thanh lý tài sản thế chấp, đặc biệt là bất động sản, để thu hồi nợ luôn là một thách thức phức tạp mà các ngân hàng đã phải đối mặt từ trước đến nay. Tuy nhiên, vấn đề này đang ngày càng trở nên khó khăn hơn trong những năm gần đây.
Theo thông tin, thị trường bất động sản trong những năm gần đây đã phát triển mạnh mẽ và không dễ dàng dự đoán, với giá nhà ở tại một số khu vực tăng lên nhiều lần trong giai đoạn 2018-2022. Tuy nhiên, đến giữa năm 2022, các quyết định của các cơ quan chính phủ và sự kiểm soát thị trường bất động sản đã buộc thị trường phải điều chỉnh giá để giảm xuống mức phù hợp và hợp lý hơn so với giá trị trước đó.
Với mặt bằng giá bất động sản giảm sút, các tài sản thế chấp, đặc biệt là bất động sản tại các ngân hàng, đã phải trải qua các đợt định giá lại định kỳ và giảm giá, khiến các khách hàng vay phải đưa thêm tài sản để đảm bảo khoản nợ. Các doanh nghiệp đang đối mặt với khó khăn trong việc thanh toán nợ tín dụng do hoạt động kinh doanh của họ bị tác động. Điều này đặc biệt đúng đối với các doanh nghiệp hoạt động trong ngành bất động sản, phụ thuộc chủ yếu vào vốn vay ngân hàng và không có khả năng tài chính để bổ sung phần nợ còn lại.
Dù các ngân hàng thường đưa ra một khoảng thời gian cụ thể, thường là từ 3-6 tháng, để khách hàng vay có thể tự tìm cách để bán tài sản thế chấp và tránh mất hết tài sản. Tuy nhiên, phần lớn khách hàng vay không thể bán tài sản thế chấp trong khoảng thời gian đó do cầu giảm sút, tâm lý của người mua vẫn mong muốn giá sẽ giảm xuống, và đồng thời các “nợ xấu” này vẫn được định giá quá cao.
Khi đến lượt ngân hàng, mặc dù đã được rao bán nhiều lần với mức chiết khấu ngày càng hấp dẫn, nhiều bất động sản đang phát mãi vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản. Một phần là do các yếu tố khách quan liên quan đến tình hình thị trường và nền kinh tế. Một phần khác là do việc định giá tài sản phát mãi không dựa trên giá trị thực tế, mà tính cả gốc và lãi, khiến quá trình bán các tài sản này ngày càng phức tạp. Đồng thời, có những tài sản bị giới hạn về thời gian và tỷ lệ giảm giá.
Dự báo, trong tương lai, tỷ lệ nợ xấu dự kiến sẽ gia tăng do thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn toàn hồi phục. Tuy nhiên, sự thanh khoản của tài sản bất động sản đang phát mãi có khả năng sẽ được cải thiện đồng thời với quá trình tích cực hồi phục của thị trường bất động sản. Cũng đã xuất hiện nhiều quỹ đầu tư do cá nhân thành lập với nguồn vốn khoảng vài trăm tỷ đồng để tiến hành mua các tài sản bất động sản trước khi chúng bị ngân hàng tịch thu và phát mãi.
Cần cẩn thận khi mua
Dựa theo VARS, việc mua bất động sản thông qua phát mãi và thanh lý tạo cơ hội cho người mua sở hữu tài sản với mức giá hấp dẫn hơn so với thị trường. Bất động sản này đi kèm với giấy tờ pháp lý đã được kiểm tra kỹ lưỡng và sẵn sàng chuyển nhượng cho người mua, với nguồn tài chính được đảm bảo thông qua các gói vay từ ngân hàng tham gia phát mãi tài sản. Tuy nhiên, để tránh những rủi ro tiềm ẩn, người mua cần thận trọng và chú ý đến một số vấn đề sau:
- Đầu tiên, việc định giá lại bất động sản đóng một vai trò quan trọng, vì nhiều tài sản thế chấp thường được định giá cao hơn giá trị thực tế khi ban đầu được phê duyệt khoản vay. Tuy nhiên, giá trị của tài sản khi phát mãi thường dựa vào số tiền còn nợ và lãi phát sinh, chứ không phản ánh thực tế của thị trường.
- Thứ hai, người mua cần hiểu rõ lý do tại sao tài sản được phát mãi và cần tránh tranh chấp với bên thứ ba.
- Thứ ba, lập kế hoạch tài chính và tính toán chi phí lãi vay cũng như số vốn cần đầu tư. Điều này giúp tránh rơi vào tình trạng “ham rẻ” và bị cuốn vào vòng xoáy “nợ nần.”