Tại nhiều khu vực, đất nền có xu hướng giảm giá khá mạnh. Nhưng trong khi đó, loại hình chung cư phục vụ nhu cầu ở thực của khách hàng vẫn đang trên đà tăng giá.
Đất nền giảm giá tại nhiều khu vực
Từ nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản đã bắt đầu giảm sức mua và hiện vẫn đang duy trì tình trạng suy thoái. Như kết quả, thanh khoản đất nền giảm sút đáng kể, kéo theo giá bán xuống thấp.
Nhiều khu vực tại vùng ven Hà Nội đã ghi nhận được sự giảm giá sâu từ 20 – 30%, và có những nơi mức giảm còn tới 35% so với thời điểm sốt.
Theo những thông tin ghi nhận được, giá đất nền tại Phù Cát, Phú Mãn (Quốc Oai) đã giảm sâu từ khoảng 25 – 30 triệu đồng/m2 trong thời điểm sốt xuống còn 18 – 24 triệu đồng/m2, mức giảm đáng kể. Những khu vực như Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh (Đông Anh) hiện tại đang ghi nhận giá đất nền trong các ngõ ô tô dao động từ 33 – 38 triệu đồng/m2, mức giảm đáng kể so với thời điểm đầu năm 2022 khi giá rao bán từ 45 – 55 triệu đồng/m2.
Nhiều mảnh đất rộng tại khu vực Cổ Đông (Sơn Tây) hiện đang được rao bán với mức giá từ 14 – 16 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20 – 30% so với thời điểm đầu năm 2022, trong khi giá đất đang dao động ở mức này đặc biệt là đối với các thửa đất được tách nhỏ. Đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất đã ghi nhận sự giảm giá đáng kể kể từ đầu năm ngoái, khi giá giao dịch ở mức từ 22 – 26 triệu đồng/m2 và hiện đang dao động ở mức từ 30 – 35%. Đặc biệt, một số lô đất nền với vị trí sâu trong ngõ đang được rao bán với mức giá 12 – 13 triệu đồng/m2.
Theo thông tin từ DKRA Group, thị trường đất nền tại TP. HCM và các vùng lân cận đã trải qua giai đoạn khó khăn trong hai tháng đầu năm so với cùng kỳ năm trước. Tổng số lượng đất mới được mở bán chỉ có 114 nền, giảm mạnh 92% so với cùng kỳ. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 14%, tương đương với 16 nền, giảm 98% so với cùng kỳ. Nguồn cung và tiêu thụ mới tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và Long An, với mức giá bán sơ cấp dao động từ 9,6 – 56,4 triệu đồng/m2.
Sức cầu chung trên thị trường giảm mạnh và lượng giao dịch rất thấp, đó là đánh giá của DKRA Group. Tình trạng này đã diễn ra từ giữa năm 2022 và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.
Tỷ lệ giảm trên thị trường thứ cấp tập trung ở nhóm các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt là chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 – 2022 của các chủ đầu tư. Mức giảm phổ biến là 100 – 690 triệu đồng/nền, hoặc lên đến 1 tỷ đồng/nền. Mặt bằng giá giảm 10 – 23% so với thời điểm cuối năm 2022.
Giá chung cư vẫn tiếp tục xu hướng tăng
Giá căn hộ chung cư tăng tiếp trong khi giá đất nền giảm ở nhiều khu vực. Trong tháng 2, giá rao bán căn hộ trung cấp và cao cấp tại TP. HCM tăng lần lượt là 3% và 6%, theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn. Đồng thời, giá rao bán chung cư Hà Nội cũng tăng mạnh hơn gấp nhiều lần TP.HCM, với mặt bằng giá căn hộ bình dân, trung cấp và cao cấp tăng lần lượt là 16%, 17% và 9%.
Thị trường đất nền hiện nay đang sôi động, trong đó phân khúc này được đánh giá có tính đầu cơ cao và những người tham gia thường sử dụng đòn bẩy tài chính. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển Bất động sản EZ (EZ Property), giá đất nền ven Hà Nội và TPHCM hiện đã giảm nhưng vẫn đắt đỏ.
Theo ông Toản, những người mua đất vùng ven thường là những đầu tư đầu cơ không có nhu cầu thực, chiếm khoảng 70-80% tổng số. Tuy nhiên, họ thường sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư. Hiện tại, lãi suất vẫn đang rất cao, khiến cho những nhà đầu tư này đang phải đối mặt với áp lực rất lớn. Ông Toản cho biết: “Khi áp lực tài chính gia tăng, nhiều nhà đầu tư đất nền phải giảm giá bán để có thể thu hút người mua và tạo dòng tiền vào”.
Trái ngược với phân khúc đất nền, phân khúc chung cư hướng tới những người có nhu cầu thực. Tuy nhiên, hiện nay, sức cầu chung cư vẫn rất lớn trong khi nguồn cung lại hạn chế, điều này làm giá cả tiếp tục tăng lên.