TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đưa ra dự báo rằng trong tương lai gần, giá căn hộ tại các trung tâm thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phân khúc bình dân và trung cấp.
Giá chung cư vẫn đang trên đà tăng
Trong bối cảnh nền kinh tế phát triển và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở đang tăng cao, nhưng đồng thời, quỹ đất cũng dần cạn kiệt và nguồn cung nhà ở liên tục giảm do tình trạng dự án triển khai chậm trễ, chủ yếu là do các chính sách và quyết định của cơ quan chức năng liên quan đến vốn và kiểm soát thị trường bất động sản. Điều này cộng hưởng với việc giá trị đất đô thị tăng lên khi hạ tầng và dịch vụ công cộng được nâng cấp, đồng thời đẩy giá căn hộ lên mức mới trong suốt nhiều năm gần đây.
Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết rằng chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng khoảng 38% so với năm 2019, trong khi ở TP. HCM là 16%.
Chỉ số giá căn hộ chung cư là một trong những chỉ số chính trong Đề án Bộ Chỉ số giá bất động sản, mà Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đang thực hiện nghiên cứu, nhằm hiểu rõ hơn về sự biến động của giá bất động sản dưới tác động của các yếu tố thị trường theo thời gian.
Cụ thể, giá căn hộ ở Hà Nội đang ghi nhận mức tăng liên tục trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Trong khi đó, tại TP. HCM, giá căn hộ cũng đang bắt đầu tiến vào chu kỳ tăng trở lại, đồng thời, tốc độ giảm giá ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp đang giảm dần.
Lực cầu mua nhà đang tăng cao không chỉ từ nhu cầu ở của các hộ gia đình thành phố, mà còn từ sự gia tăng liên tục của lực lượng lao động và sinh viên đổ về các thành phố để học tập và làm việc, đặc biệt là tại Hà Nội. Điều này cũng được thúc đẩy bởi nhu cầu đầu tư đang gia tăng khi giá thuê căn hộ cũ và mới tại các khu dân cư vẫn tiếp tục tăng kể từ sau thời gian giãn cách xã hội, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi.
Theo thống kê từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 01/2024, mức độ quan tâm đến chung cư bán trên toàn quốc đã tăng 66% so với cùng kỳ năm 2023, và lượng tin đăng bán bất động sản cũng tăng 46%. Đặc biệt, tại Hà Nội, lượng tìm kiếm chung cư đã tăng 71% so với cùng kỳ, trong khi tại TP. Hồ Chí Minh, nhu cầu tìm kiếm chung cư cũng tăng 59%. Các xu hướng này cũng được phản ánh ở hầu hết các tỉnh, thành phố khác.
Mặc dù nhu cầu mua nhà tăng cao, nhưng nguồn cung căn hộ vẫn không đáp ứng kịp thời. Trong năm 2023, cả Hà Nội và TP.HCM đều chứng kiến sự giảm sút trong nguồn cung căn hộ.
Ở Hà Nội, nguồn cung căn hộ mới trong năm 2023 dự kiến sẽ đạt khoảng 10.500 căn, giảm khoảng 31% so với năm trước. Trong khi đó, ở TP.HCM, nguồn cung căn hộ mới dự báo sẽ đạt gần 7.500 căn, giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022.
Trong thời gian gần đây, nguồn cung căn hộ đã giảm do số lượng dự án bất động sản mới ít đi, đồng thời, các dự án đang triển khai gặp phải nhiều khó khăn về pháp lý và nguồn vốn. Mặc dù đã có nỗ lực từ Chính phủ và các Bộ, ngành để giải quyết các vấn đề này, và một số dự án đã được triển khai, nhưng áp lực về tài chính vẫn còn lớn đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản.
Giá căn hộ có thể giảm khi kỳ vọng nhà ở xã hội tăng cao
Theo như thông tin mới nhất, tình hình huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp đã có dấu hiệu khởi sắc từ giữa năm 2023 nhờ vào những nỗ lực của các cơ quan quản lý Nhà nước. Tuy nhiên, vẫn còn áp lực đến từ việc đáo hạn trái phiếu, đặc biệt là đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực địa ốc, trong năm 2024. Theo số liệu mới nhất từ Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), gần 115.700 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản sẽ đến hạn, chiếm 41,4% tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay.
Trong những tháng đầu năm 2024, các hoạt động phát hành trái phiếu đã gặp phải nhiều trở ngại do điều kiện phát hành và giao dịch trái phiếu trở nên khó khăn hơn. Điều này bao gồm việc áp dụng các quy định mới về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp và yêu cầu về xếp hạng tín nhiệm theo Nghị định 65/2022/NĐ-CP, được tái áp dụng từ đầu năm 2024 sau thời gian hoãn lại theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP. Tuy nhiên, mặc dù vấn đề này gây ra khó khăn trong ngắn hạn, việc thực hiện Nghị định 65 sẽ giúp thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển bền vững hơn trong tương lai.
Về mặt nguồn vốn tín dụng, dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản tiếp tục tăng đều nhờ vào các biện pháp mà ngành ngân hàng, Chính phủ và các cơ quan liên quan đã thực hiện để giải quyết khó khăn cho các dự án.
Tuy nhiên, trong những tháng đầu năm 2024, tín dụng vay tiêu dùng và mua bất động sản vẫn tiếp tục giảm từ năm trước, mặc dù lãi suất vay duy trì ở mức thấp. Nguyên nhân có thể do những biến động về lạm phát và lãi suất mà vẫn chưa thể dự đoán. Đối với nhiều gia đình, việc vay tiền để mua nhà và trả nợ hàng tháng với số tiền trên 10 triệu đồng đang trở thành gánh nặng, đặc biệt khi họ không có đủ tự tin vào tình hình công việc và thu nhập trong tương lai.
Song, sau kỳ nghỉ Tết, đã ghi nhận sự tăng nhẹ trong tín dụng mua nhà tại một số ngân hàng Thương mại Cổ phần (TMCP) có hệ sinh thái bất động sản đa dạng, khi người dân bắt đầu có động thái tái đầu tư.
Sau một thời gian giảm sút, dự kiến nguồn cung căn hộ ở cả hai đô thị sẽ tái phát triển nhờ vào sự hồi phục của thị trường và các nỗ lực loại bỏ các trở ngại pháp lý cho các dự án từ cơ quan quản lý Nhà nước. Đặc biệt, sự tăng trưởng dự kiến sẽ tập trung vào nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, để thực hiện điều này, cần thời gian để hoàn thiện các thủ tục pháp lý trước khi chính thức tung ra thị trường, đặc biệt là từ các khu vực ngoại ô.
Do đó, theo dự báo của TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong thời gian ngắn tới, giá căn hộ tại trung tâm các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng, đặc biệt là ở phân khúc bình dân và trung cấp. Trong khi đó, có thể nhận thấy một sự giảm nhẹ trong giá mua bán của các dự án cao cấp, hạng sang.
Theo ông Đính, cùng với sự ủng hộ từ nền tảng của nhiều yếu tố tích cực trong thị trường hiện nay, dự đoán đến giữa năm 2025, khi các bộ Luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản được thông qua với những điều chỉnh mới nhằm giải quyết các vấn đề cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ tăng mạnh, và giá căn hộ sẽ điều chỉnh xuống mức phù hợp hơn với nhu cầu thị trường.